Kupnja uz kredit: što banka stvarno provjerava

Kupnja nekretnine uz stambeni kredit ne ovisi samo o visini plaće. Banka istodobno procjenjuje kreditnu sposobnost kupca, postojeće financijske obveze, stabilnost prihoda, traženi iznos i vrijednost nekretnine koja služi kao osiguranje kredita.

Zato nekretnina koja cjenovno odgovara vašim očekivanjima ne mora nužno biti dostupna u iznosu koji ste planirali. Prije potpisivanja predugovora i plaćanja kapare važno je provjeriti koliko banka može odobriti i pod kojim uvjetima.

Kreditna sposobnost nije samo iznos plaće

Kreditna sposobnost pokazuje može li osoba redovito otplaćivati kredit tijekom ugovorenog razdoblja. Svaka banka primjenjuje vlastite interne kriterije, ali najčešće analizira:

• visinu i redovitost mjesečnih primanja
• postojeće kredite, dopuštena prekoračenja i kartične obveze
• vrstu zaposlenja i poslodavca
• broj uzdržavanih članova kućanstva
• dob klijenta i željeni rok otplate
• dosadašnju urednost podmirivanja obveza
• vrijednost nekretnine koja se daje pod hipoteku.

Banka ne promatra samo trenutačnu plaću, nego procjenjuje koliki dio prihoda ostaje nakon postojećih zaduženja i troškova života. Dvije osobe s jednakim primanjima zbog toga mogu dobiti različit iznos kredita.

Koliki dio prihoda može biti opterećen ratama?

Pri odobravanju stambenog kredita važan je omjer ukupne mjesečne otplate duga i dohotka. U pravilu mjesečne obveze po dugovima kod stambenog kredita ne bi trebale prelaziti 45 posto dohotka. Banke pritom moraju uzeti u obzir i iznos potreban za osnovne životne troškove.

Postoje propisane mogućnosti iznimke, ali one ovise o procjeni banke i njezinoj kreditnoj politici. Klijent zato ne može računati na iznimku kao na pravo.

Na konačan izračun kreditne sposobnosti utječu i obveze koje se često zanemaruju. Dopušteno prekoračenje po računu, kreditna kartica, leasing ili manji gotovinski kredit mogu smanjiti raspoloživi iznos stambenog financiranja. Zatvaranje nepotrebnih limita prije predaje zahtjeva ponekad može poboljšati rezultat procjene.

Zašto su poslodavac i vrsta ugovora važni?

Banka provjerava koliko su primanja stabilna i mogu li se očekivati tijekom otplate. Ugovor o radu na neodređeno najčešće olakšava odobravanje kredita, ali nije jedini prihvatljiv oblik zaposlenja.

Osobe zaposlene na određeno vrijeme, obrtnici, vlasnici trgovačkih društava i klijenti s prihodima iz više izvora također mogu biti kreditno sposobni. Međutim, banka može zatražiti dodatnu dokumentaciju i analizirati prihode ostvarene tijekom duljeg razdoblja.

Važni mogu biti trajanje zaposlenja kod sadašnjeg poslodavca, kontinuitet uplata te eventualni probni rok. Povremeni bonusi, dnevnice i drugi promjenjivi primici ne moraju se priznati u cijelosti, čak i kada redovito povećavaju ukupan mjesečni prihod.

Banka provjerava i kreditnu povijest

Podaci o postojećim obvezama i načinu njihove otplate mogu se provjeravati putem sustava razmjene podataka kreditnih i financijskih institucija. Kašnjenja u plaćanju, neuredna otplata ili česte blokade mogu negativno utjecati na odluku.

Banci nije važna samo trenutačna zaduženost. Uredna kreditna povijest pokazuje kako je klijent ranije upravljao financijskim obvezama. Zbog toga je prije podnošenja zahtjeva korisno provjeriti jesu li zatvoreni krediti i kartice pravilno evidentirani te postoje li nepodmirena dugovanja.

Procjena nekretnine određuje maksimalan iznos kredita

Pozitivna procjena kreditne sposobnosti kupca nije dovoljna. Banka mora prihvatiti i nekretninu koja se kupuje. Ovlašteni procjenitelj utvrđuje njezinu tržišnu vrijednost, stanje, lokaciju i druge karakteristike važne za osiguranje naplate.

Kod kredita osiguranih nekretninom omjer iznosa kredita i vrijednosti zaloga u pravilu ne smije biti veći od 90 posto. To znači da kupac najčešće mora osigurati dio vlastitih sredstava, uz dodatne troškove povezane s kupnjom.

Kako procjenitelj procjenjuje nekretninu?

Procjenitelj pri procjeni nekretnine ne gleda samo kvadraturu i adresu. U obzir uzima mikrolokaciju, starost i stanje zgrade, kvalitetu gradnje, katnost, orijentaciju, raspored prostorija, opremljenost, pogled, pristup nekretnini i usporedive realizirane cijene na tržištu. Kod stanova i kuća u Zadru te primorskom dijelu Zadarske županije na procjenu mogu dodatno utjecati blizina mora, infrastruktura, mogućnost parkiranja i razina uređenosti okruženja.

Procjenitelj nekretninu obično pregledava i na terenu kako bi potvrdio stvarno stanje. Pritom provjerava odgovara li izvedeno stanje dokumentaciji, kakva je očuvanost objekta, postoje li vidljiva oštećenja, je li nekretnina održavana i ima li specifičnosti koje mogu povećati ili smanjiti tržišnu vrijednost.

Važan dio procjene je i usporedba sa sličnim nekretninama koje su prodane ili se prodaju na istom ili usporedivom području. Na temelju takvih podataka procjenitelj donosi zaključak o realnoj tržišnoj vrijednosti, a banka upravo tu vrijednost koristi kao jedno od ključnih mjerila pri odobravanju kredita.

Procjenitelj također uspoređuje dokumentaciju sa stvarnim stanjem na terenu. Ako postoji razlika između upisanih podataka i izvedenog stanja, banka može tražiti dodatna pojašnjenja ili umanjiti prihvatljivu vrijednost nekretnine. Upravo zato uredna dokumentacija i realno ugovorena kupoprodajna cijena imaju važnu ulogu u odobravanju kredita.

Ako stan u Zadru ima ugovorenu cijenu od 250.000 eura, a procijenjena vrijednost iznosi 225.000 eura, banka će se pri određivanju maksimalnog iznosa kredita uglavnom oslanjati na nižu procijenjenu vrijednost. Razliku između kupoprodajne cijene i odobrenog kredita kupac mora pokriti vlastitim novcem.

Dokumentacija nekretnine može zaustaviti odobravanje

Banka provjerava vlasnički list, terete, uporabljivost nekretnine i usklađenost evidentiranog stanja sa stvarnim stanjem. Problem mogu predstavljati neriješeno vlasništvo, neupisani dijelovi objekta, nelegalne dogradnje ili tereti koji se ne mogu pravodobno izbrisati.

Kod stanova, kuća i apartmana u Zadru te primorskom dijelu Zadarske županije posebnu pozornost treba posvetiti legalnosti svih etaža i pomoćnih objekata. Terasa, spremište, garaža ili dograđeni dio koji nije pravilno evidentiran može utjecati na procijenjenu vrijednost i prihvatljivost zaloga.

 

Što provjeriti prije plaćanja kapare?

Predugovor bi trebao jasno urediti što se događa ako banka odbije kredit ili odobri manji iznos od očekivanog. Sama informativna procjena ili internetski kalkulator nisu jamstvo odobravanja kredita.

Prije preuzimanja obveze kupac bi trebao pribaviti preliminarni izračun kreditne sposobnosti, pripremiti dokaze o primanjima i obvezama te provjeriti dokumentaciju odabrane nekretnine. Rok za realizaciju kupnje mora ostaviti dovoljno vremena za procjenu nekretnine, obradu zahtjeva, donošenje odluke banke i ugovaranje kredita.

Zaključak

Kod kupnje nekretnine uz kredit banka ne provjerava samo plaću i visinu traženog iznosa. Jednako su važni kreditna sposobnost, postojeće obveze, stabilnost prihoda, urednost kreditne povijesti, pravna dokumentacija i procijenjena vrijednost nekretnine.

Za kupca to znači da je prije kapare i potpisa predugovora važno sagledati cijelu sliku, a ne samo okvirnu mjesečnu ratu. Što su financije i dokumentacija uredniji, to je veća vjerojatnost da će proces odobravanja stambenog kredita proći brže i s manje neugodnih iznenađenja.