Kapara kod kupnje nekretnine – što trebaju znati kupac i prodavatelj?

Kapara je jedan od najvažnijih koraka u kupoprodaji nekretnine jer potvrđuje ozbiljnost namjere kupca i prodavatelju daje određenu sigurnost da će se postupak nastaviti prema dogovoru. Istodobno, za kupca predstavlja financijsku obvezu koju ne bi trebalo preuzeti prije detaljne provjere stana, kuće ili zemljišta te jasnog uređenja svih uvjeta u ugovoru.

Što je kapara?

Kapara je novčani iznos koji jedna ugovorna strana daje drugoj kao znak da je ugovor sklopljen i kao osiguranje njegova ispunjenja. Kod kupoprodaje nekretnine kupac najčešće daje kaparu prodavatelju prilikom potpisivanja predugovora ili ugovora o kupoprodaji.

Ako kupoprodaja bude provedena, kapara se u pravilu uračunava u kupoprodajnu cijenu. Primjerice, ako je cijena stana 200.000 eura, a kupac je uplatio 10.000 eura kapare, pri potpisu glavnog ugovora ostaje platiti 190.000 eura, osim ako ugovorne strane ne dogovore drukčiji način obračuna.

Zakon o obveznim odnosima propisuje da se kapara pri urednom ispunjenju ugovora vraća ili uračunava u ispunjenje obveze. Također određuje posljedice kada za neispunjenje odgovara kupac ili prodavatelj. 

Koliko obično iznosi kapara za nekretninu?

Ne postoji zakonom propisan iznos kapare. U praksi se kod kupoprodaje nekretnina često ugovara između 5 % i 10 % kupoprodajne cijene, no iznos kapare ovisi o vrijednosti nekretnine, dogovorenom roku do sklapanja glavnog ugovora, načinu financiranja i pregovaračkoj poziciji obje strane.

Kod nekretnina veće vrijednosti, primjerice kuća uz more, stanova u Zadru ili građevinskih zemljišta na području Zadarske županije, fiksni iznos kapare može biti primjereniji od visokog postotka cijene. Pri određivanju kapare važno je i realno odrediti cijenu nekretnine. Važno je da kapara bude razumna i razmjerna okolnostima konkretnog posla.

Što ako kupac odustane od kupnje?

Ako kupac bez ugovorenog opravdanog razloga ne ispuni obvezu iz predugovora ili glavnog ugovora, prodavatelj može zadržati primljenu kaparu. Međutim, kapara ne znači automatski da prodavatelj može jednostavno zadržati novac u svakom slučaju.

Prema zakonu, prodavatelj čija je druga ugovorna strana odgovorna za neispunjenje može birati između zahtjeva za ispunjenje ugovora, naknade štete ili zadržavanja kapare. Zato je presudno da ugovor jasno odredi rokove, obveze kupca i prodavatelja te okolnosti koje se smatraju opravdanim razlogom za raskid. 

Što ako prodavatelj odustane od prodaje?

Ako prodavatelj odustane bez opravdanog razloga ili proda nekretninu drugom kupcu, kupac može zahtijevati ispunjenje ugovora ako je ono još moguće. Može tražiti i naknadu štete uz povrat kapare ili povrat dvostrukog iznosa kapare.

Primjerice, kupac je za stan uplatio 8.000 eura kapare, a prodavatelj potom odluči prodati stan drugoj osobi po višoj cijeni. Ako je prodavatelj odgovoran za neispunjenje dogovora, kupac može tražiti povrat 16.000 eura, odnosno dvostruki iznos kapare, pod uvjetima propisanim zakonom i ugovorom.

Kapara i pravo na odustajanje nisu isto

Česta je zabluda da kupac uvijek može odustati od kupoprodaje tako da prepusti kaparu, a prodavatelj tako da vrati dvostruki iznos. To nije automatsko pravilo.

Takva mogućnost postoji samo ako je u ugovoru izričito ugovoreno pravo na odustajanje, odnosno ako kapara ima funkciju odustatnine. Bez takve odredbe, kapara prvenstveno služi kao osiguranje urednog ispunjenja ugovora, a ne kao slobodna „cijena odustajanja”.

Kapara ili predujam – nije isto

Predujam je dio kupoprodajne cijene plaćen unaprijed. Za razliku od kapare, predujam sam po sebi nema zakonske posljedice poput gubitka iznosa ili vraćanja u dvostrukom iznosu.

Ako dokument samo navodi da je kupac uplatio određeni iznos, ali ne piše da se radi o kapari, može se smatrati predujmom. Zato u predugovoru treba jasno navesti:

• iznos i svrhu uplate
• je li riječ o kapari ili predujmu
• uračunava li se iznos u kupoprodajnu cijenu
• rok za sklapanje glavnog ugovora
• posljedice ako jedna strana ne ispuni obvezu

Što ako banka ne odobri stambeni kredit?

Neodobren stambeni kredit ne znači automatski da kupac ima pravo na povrat kapare. Ako kupnja ovisi o kreditu, to treba izričito urediti u predugovoru.

Dobra ugovorna odredba može predvidjeti da se kupoprodaja sklapa pod uvjetom odobrenja kredita u određenom iznosu i do određenog roka. Treba navesti što se događa ako banka odbije kredit, odobri manji iznos ili procijeni nekretninu ispod ugovorene cijene. Bez takve odredbe kupac može preuzeti rizik gubitka kapare.

Kada se kapara plaća i što provjeriti prije uplate?

Kapara se najčešće plaća pri potpisu predugovora, nakon što su usuglašeni cijena, rokovi, način plaćanja i osnovni uvjeti kupoprodaje. Uplatu je sigurnije izvršiti na račun, uz jasnu oznaku svrhe plaćanja i potvrdu o primitku.

Prije nego što kupac dâ kaparu, potrebno je provjeriti zemljišnoknjižno stanje, vlasništvo, moguće terete i zabilježbe, legalnost gradnje, uporabnu dokumentaciju, stanje etažiranja te odgovara li stvarno stanje nekretnine podacima iz dokumentacije. Dokumentacija pri kupnji nekretnine posebno je važna prije potpisivanja predugovora. Kod kupnje zemljišta treba provjeriti namjenu parcele i uvjete gradnje, a kod stana i pripadaju li mu evidentirani spremište, parkirno mjesto ili dio dvorišta.

U praksi je najsigurnije da sadržaj predugovora, iznos kapare i dokumentaciju prije potpisa pregledaju stručne osobe, osobito kada se kupoprodaja financira kreditom ili se radi o vrijednijoj nekretnini.

Prije preuzimanja ozbiljne obveze i uplate većeg iznosa, ključno je da obje strane točno razumiju što su ugovorile i koje posljedice iz toga mogu nastati. Pravila o kapari, neispunjenju ugovora i kapari kao odustatnini uređena su člancima 303. do 307. Zakona o obveznim odnosima.

Napomena: Ovaj članak informativnog je karaktera i ne predstavlja individualni pravni savjet. Svaka kupoprodaja nekretnine ima svoje posebnosti te je kod složenijih pravnih situacija preporučljivo zatražiti stručni pravni savjet.