Dugoročni i turistički najam nekretnine u Zadru: razlike, troškovi i nova pravila za iznajmljivače

Na području Zadra, grada Zadra i primorskog dijela Zadarske županije odluka između dugoročnog najma i turističkog najma više nije samo pitanje većeg prihoda po danu. Vlasnik stana ili apartmana danas mora gledati širu sliku: stabilnost prihoda, opterećenje administracijom, trošak održavanja, porez, pravila u zgradi i vrijeme koje može posvetiti upravljanju nekretninom.

U praksi se sve češće uspoređuju dvije opcije: dugoročni najam studentima ili mladim obiteljima s jedne strane, te turistički najam s druge. Za vlasnike na zadarskom području ta odluka danas uvelike ovisi i o novim zakonskim pravilima, kao i o sve većim davanjima i obvezama koje prate privatne iznajmljivače.

Što u praksi znači dugoročan, a što kratkoročan najam

Dugoročni najam najčešće podrazumijeva da se stan daje u najam na više mjeseci ili godina, najčešće studentima, zaposlenim osobama ili mladim obiteljima. Odnos između najmodavca i najmoprimca uređuje se ugovorom, a najamnina se plaća mjesečno.

Na području Zadra takav je model posebno zanimljiv vlasnicima stanova u kvartovima i zonama pogodnima za svakodnevni život, blizinu fakulteta, škola, trgovina i javnog prijevoza. Studentima je važna pristupačnost i funkcionalnost, dok mladim obiteljima veću ulogu imaju mirnija mikrolokacija, raspored prostorija i mogućnost cjelogodišnjeg stanovanja.

Kratkoročni najam, odnosno turistički najam, temelji se na iznajmljivanju smještaja gostima na dane ili tjedne. U Zadru je takav model godinama bio vrlo privlačan zbog snažne sezone, dobre popunjenosti i viših cijena tijekom ljeta. Međutim, u međuvremenu su uvedena dodatna pravila i veća opterećenja za privatne iznajmljivače, pa računica više nije jednako jednostavna.

Dugoročni najam stana u Zadru: stabilnost i manje operativnog posla

Za vlasnika kojemu je važna predvidivost, dugoročni najam stana često je mirnija opcija. Najamnina dolazi svaki mjesec, a stan nije potrebno stalno oglašavati, čistiti, predavati novim gostima i administrativno pratiti.

To je osobito važno u Zadru, gdje je izražena potražnja za stanovima među studentima i zaposlenima, ali i među mladim obiteljima koje traže nekretninu za cjelogodišnje stanovanje. U takvom modelu vlasnik najčešće ima:

• stabilniji prihod tijekom cijele godine
• manje troškova čišćenja i dočeka gostiju
• manje habanje namještaja i opreme
• jednostavniju organizaciju vremena

Kod najma studentima prednost je često dobra popunjenost tijekom akademske godine, posebno ako se stan nalazi na praktičnoj lokaciji u Zadru. Kod najma mladim obiteljima prednost je obično dulje zadržavanje najmoprimca, što dodatno smanjuje potrebu za čestim traženjem novih korisnika i pripremom stana za useljenje.

Najveći nedostatak jest to što je mjesečna najamnina obično niža od potencijalnog ljetnog prihoda koji može donijeti turistički najam u atraktivnim dijelovima grada ili uz obalu Zadarske županije. Osim toga, ako se odabere nepouzdan najmoprimac, naplata i zaštita prava mogu biti sporije i zahtijevaju kvalitetno sastavljen ugovor o najmu.

Turistički najam: veći prihod u sezoni, ali i više rizika

Turistički najam može donijeti znatno veći bruto prihod po danu, osobito u blizini mora, stare jezgre Zadra, Dikla, Petrčana, Bibinja, Sukošana, Privlake, Nina ili Pakoštana. U vršnim ljetnim mjesecima jedan dobro uređen stan može ostvariti prihod koji na prvi pogled nadmašuje višemjesečni dugoročni najam.

No taj model traži puno više angažmana. Vlasnik ili agencija moraju voditi računa o rezervacijama, komunikaciji s gostima, čišćenju, pranju rublja, prijavi gostiju kroz eVisitor, održavanju i brzim intervencijama. Sustav eVisitor služi za prijavu i odjavu gostiju te obračun turističke pristojbe, što znači da je administracija kod turističkog najma stalna, a ne povremena. (mints.gov.hr)

Dodatni je faktor i novi regulatorni okvir. Od 1. siječnja 2025. za kratkoročni najam u višestambenim zgradama potrebna je prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz obveznu suglasnost neposrednih susjeda čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom. Za postojeće korisnike predviđen je rok usklađenja, što u praksi znači da će i sadašnji iznajmljivači koji se tom djelatnošću bave već godinama morati tražiti potpise od susjeda kako bi nastavili poslovati u skladu sa zakonom. (narodne-novine.nn.hr)

To u praksi znači da vlasnik nekretnine u zgradi u Zadru više ne može promatrati turistički najam samo kao osobnu poslovnu odluku. Uvjet je i odnos sa suvlasnicima, a to bitno mijenja procjenu isplativosti, osobito pri odabiru između prodaje stana i zadržavanja nekretnine za najam.

Uz to, većina manjih privatnih iznajmljivača posluje u okviru jednostavnijeg modela oporezivanja i prati rasprave o mogućim promjenama koje se odnose i na paušalne obrtnike, odnosno skupine malih poduzetnika i iznajmljivača koje država sve detaljnije regulira. Riječ je o prijedlozima strožeg praćenja primitaka, preciznijeg evidentiranja poslovanja i mogućeg dodatnog usklađivanja paušalnog režima s razinom stvarnih prihoda. Iako se konkretna zakonska rješenja mogu mijenjati, već sada je jasno da se ide prema većem nadzoru, jasnijem evidentiranju prihoda i mogućem rastu ukupnih davanja za manje iznajmljivače koji su do sada poslovali uz relativno jednostavan porezni režim.

Ukupni izdaci prema državi: gdje je razlika najveća

Kod dugoročnog najma fizička osoba plaća porez na dohodak od imovine po osnovi najamnine. Porez se obračunava prema rješenju Porezne uprave, a zakon priznaje paušalne izdatke od 30 %, pa se efektivno oporezuje 70 % ugovorene najamnine po stopi od 12 %. To znači da je efektivno porezno opterećenje najamnine 8,4 % ugovorenog iznosa, ne računajući eventualne druge posebne situacije. (narodne-novine.nn.hr)

Kod turističkog najma privatni iznajmljivači najčešće plaćaju paušalni porez na dohodak, a uz to i turističku pristojbu, dok se obračun i evidencija gostiju vode kroz eVisitor. Uz porezne i parafiskalne obveze, tu su i redoviti operativni troškovi koji nisu mali: čišćenje, posteljina, potrošni materijal, oglašavanje, provizije platformama i češće održavanje. (mints.gov.hr)

Važno je uzeti u obzir i porez na nekretnine. U Hrvatskoj se taj porez kreće od 0,60 do 8,00 eura po četvornom metru, ovisno o odluci jedinice lokalne samouprave. Grad Zadar propisao je porez na nekretnine u iznosu od 0,60 eura po m², dok, primjerice, neke općine na obali Zadarske županije imaju viši iznos. (gov.hr)

Kod usporedbe ukupnih izdataka prema državi razlika je zato veća nego što se na prvi pogled čini. Dugoročni najam najčešće ima jednostavniji i predvidljiviji porezni okvir. Turistički najam može izgledati atraktivnije po bruto prihodu, ali uz paušalni porez, turističku pristojbu, obveze prijave gostiju, moguće lokalne namete i sve stroža pravila poslovanja, stvarni neto rezultat može biti osjetno niži od očekivanog.

Ako se dodatno usvoje stroža rješenja za male poduzetnike i paušalne obrtnike, dio privatnih iznajmljivača mogao bi imati još veće administrativno i porezno opterećenje. To je osobito važno za vlasnike jednog ili dva apartmana na zadarskom području, jer upravo njima i manji rast davanja može bitno promijeniti isplativost poslovanja.

Zbog toga ukupni trošak prema državi više nije zanemariva stavka, posebno za vlasnika koji ima stan koji nije u dugoročnom najmu i koristi se sezonski.

Primjer izračuna troškova za apartman u Zadru s 4 kreveta

Kako bi usporedba bila konkretnija, korisno je pogledati okvirni primjer za apartman za turistički najam u Zadru s 4 osnovna kreveta. Budući da stvarni trošak ovisi o mikrolokaciji, broju noćenja, površini nekretnine, odluci grada ili općine te načinu upravljanja, ovo je informativan model za manji apartman koji posluje kao privatni iznajmljivač.

Pretpostavimo sljedeće:

• apartman ima 4 kreveta
• nalazi se na području grada Zadra
• koristi se za turistički najam tijekom sezone i dijela predsezone/postsezone
• vlasnik posluje kao privatni iznajmljivač u paušalnom režimu
• apartman ima približno 50 m²
• ostvaruje, primjerice, 120 noćenja godišnje
• prosječna popunjenost po rezervaciji iznosi 4 do 5 noći

1. Davanja prema državi i lokalnoj samoupravi

Paušalni porez na dohodak po krevetu

Visina ovisi o odluci jedinice lokalne samouprave. Ako uzmemo primjer da je ukupno davanje 100 do 150 eura po krevetu godišnje, za 4 kreveta to je okvirno:

• 400 do 600 eura godišnje

Turistička pristojba za krevete

Privatni iznajmljivači najčešće plaćaju godišnji paušal po krevetu. Ako uzmemo okvir od 45 do 70 eura po krevetu, ukupno je to:

• 180 do 280 eura godišnje

Porez na nekretnine

Ako apartman u Zadru ima 50 m², a porez iznosi 0,60 eura po m², godišnji izdatak je:

• 30 eura godišnje

Članarina turističkoj zajednici ili srodna lokalna davanja

Ovisno o modelu obračuna i eventualnim izmjenama lokalnih odluka, treba računati i na dodatna manja davanja:

• okvirno 20 do 60 eura godišnje

2. Operativni troškovi turističkog najma

Ovdje nastaje najveća razlika između dugoročnog i turističkog najma, jer turistički model traži stalne troškove poslovanja.

Čišćenje apartmana

Ako apartman ima 25 do 30 izmjena gostiju godišnje, a jedno čišćenje stoji 35 do 60 eura, godišnji trošak je približno:

• 875 do 1.800 eura

Pranje i održavanje posteljine i ručnika

Ako vlasnik koristi vanjsku uslugu ili uračuna realni trošak vlastitog rada i potrošnog materijala:

• 300 do 700 eura godišnje

Potrošni materijal

To uključuje toaletni papir, sapune, vrećice za smeće, sredstva za čišćenje, spužve, kavu ili osnovne potrepštine ako ih vlasnik ostavlja gostima:

• 200 do 500 eura godišnje

Provizije platformama za oglašavanje

Ako se koristi Booking, Airbnb ili slične platforme, provizije često iznose približno 12 % do 18 % rezervacijskog prihoda, ovisno o modelu. Ako apartman ostvari, primjerice, 12.000 eura bruto prihoda godišnje, provizija može biti:

• 1.440 do 2.160 eura godišnje

Redovno održavanje i sitni popravci

Kod turističkog najma trošenje namještaja, klima-uređaja, brave, sanitarija i kuhinjske opreme obično je brže nego kod dugoročnog najma:

• 300 do 800 eura godišnje

Režije koje snosi vlasnik

Kod turističkog najma vlasnik gotovo uvijek snosi režijske troškove: struju, vodu, internet, pričuvu i često TV usluge. Za apartman od 50 m² to okvirno može iznositi:

• 1.200 do 2.000 eura godišnje

3. Ukupan okvirni godišnji trošak

Ako zbrojimo navedene stavke, dobivamo okvirni godišnji trošak za apartman s 4 kreveta u Zadru:

• davanja državi i lokalnoj samoupravi: 630 do 970 eura
• čišćenje i posteljina: 1.175 do 2.500 eura
• potrošni materijal: 200 do 500 eura
• provizije platformama: 1.440 do 2.160 eura
• održavanje: 300 do 800 eura
• režije: 1.200 do 2.000 eura

Ukupno: približno 4.945 do 8.930 eura godišnje

To je okvir koji ne uključuje:

• početno opremanje apartmana
• amortizaciju namještaja i bijele tehnike
• veće kvarove i investicije
• trošak vlastitog vremena vlasnika
• eventualnu naknadu agenciji za vođenje apartmana

Ako vlasnik angažira agenciju za upravljanje smještajem, ukupni trošak može biti i znatno viši.

Usporedba s dugoročnim najmom studentima ili mladim obiteljima

Kod dugoročnog najma troškovna struktura znatno je jednostavnija. Vlasnik nema troškove stalnog čišćenja, izmjene gostiju, turističke pristojbe, prijava u eVisitor ni provizija platformama. Najčešće ostaju:

• porez na dohodak od najma
• povremeno održavanje
• pričuva, ako je vlasnik snosi
• eventualna razdoblja praznog hoda između najmoprimaca

Primjerice, ako stan u Zadru dugoročno donosi 700 eura mjesečne najamnine, godišnji bruto prihod iznosi 8.400 eura. Efektivni porez od 8,4 % iznosi oko:

• 705,60 eura godišnje

Ako najmoprimac sam plaća režije, a vlasnik snosi samo pričuvu i povremeno održavanje, ukupni godišnji trošak vlasnika može biti višestruko niži nego kod turističkog najma.

Zato u praksi nije dovoljno gledati samo bruto zaradu. Apartman za turistički najam može ostvariti veći ukupni prihod, ali nakon svih davanja, provizija i operativnih troškova razlika se često znatno smanjuje. Kod dugoročnog najma neto rezultat može biti stabilniji i predvidljiviji, posebno za vlasnike koji ne žele svakodnevno upravljati nekretninom.

Što je isplativije za stan ili apartman u Zadru

Ako je nekretnina na vrlo atraktivnoj lokaciji i vlasnik ima dobro riješeno upravljanje, turistički najam i dalje može donositi veći prihod. Ali taj prihod je sezonski, promjenjiv i osjetljiv na popunjenost, konkurenciju i propise.

S druge strane, dugoročni najam ima manju zaradu po mjesecu, ali često bolji omjer između uloženog vremena, pravne sigurnosti i realnog neto prihoda. To je posebno vidljivo kod stanova koji su prikladni studentima ili mladim obiteljima, jer takva nekretnina može biti popunjena cijelu godinu bez stalnih promjena korisnika. Vlasnicima koji uspoređuju tržišne opcije može biti korisna i aktualna ponuda nekretnina te pregled istaknutih nekretnina.

Za mnoge vlasnike u Zadru danas je ključno pitanje ne koliko stan može zaraditi u srpnju i kolovozu, nego koliko stabilan prihod može donositi kroz cijelu godinu uz najmanje stresa, najmanji trošak održavanja i najjasnije porezne obveze. Upravo tu dugoročni najam često pokazuje prednost, dok turistički najam ostaje bolja opcija samo za one koji prihvaćaju veći angažman, veći rizik i složeniji odnos prema državi, suvlasnicima i tržištu.