Koliko se može zaraditi od najma stana u Zadru

Stan koji se iznajmljuje za 900 eura mjesečno donosi 10.800 eura godišnjeg bruto prihoda ako je iznajmljen svih dvanaest mjeseci. Međutim, vlasniku ne ostaje cijeli iznos: treba uračunati porez, održavanje, pričuvu, zamjenu opreme i moguće razdoblje bez najmoprimca.

Koliko se može zaraditi od najma stana u Zadru zato ovisi o odnosu ostvarene najamnine, stvarnih troškova i vrijednosti nekretnine. Turističko iznajmljivanje može donijeti veći prihod u kraćem razdoblju, ali zahtijeva više rada i drukčiju računicu.

Istu računicu vrijedi primijeniti i pri razmatranju kupnje stana za najam u primorskim mjestima poput Kožina i Turnja. Pritom kupovnu cijenu, očekivanu najamninu i trajanje najma treba procijeniti zasebno za svaku lokaciju, bez prenošenja zadarskih pretpostavki na okolna mjesta.

Što određuje cijenu najma u Zadru

Lokacija utječe na cijenu, ali njezina vrijednost ovisi o tome kome se stan iznajmljuje. Najmoprimcu koji traži dom tijekom cijele godine važni su blizina posla, škole i trgovine, dostupnost parkirališta te ugodno stanovanje zimi. Turističkom gostu važnija može biti udaljenost od plaže, povijesne jezgre i sadržaja dostupnih pješice.

Zato stan u Diklu i nekretnina na Voštarnici ili u drugim gradskim četvrtima ne moraju privlačiti istu publiku. Pogled na more nije jedina prednost: funkcionalan raspored, dobra izolacija i kvalitetno grijanje mogu biti presudni za dugoročni najam.

Na ostvarivu najamninu utječu i površina, broj soba, stanje kupaonice, opremljenost kuhinje te dostupnost dizala. Tražena cijena u oglasu nije nužno cijena po kojoj će najam biti ugovoren. Usporedba ima smisla samo između stanova sličnih obilježja i uvjeta korištenja.

Nekretnine u Zadru, Kožinu i Turnju: što usporediti prije ulaganja

Pri kupnji nekretnine radi zarade od najma važno je povezati tržište prodaje s tržištem najma. Viša kupovna cijena ne znači automatski i razmjerno višu najamninu. Zato nekretnine u Zadru, Kožinu i Turnju treba uspoređivati prema ukupnom ulaganju i očekivanom godišnjem prihodu nakon troškova, a ne samo prema cijeni četvornog metra ili blizini mora.

Za stan u Zadru treba procijeniti koliko konkretna gradska četvrt odgovara cjelogodišnjem stanovanju, turističkom boravku ili jednom i drugom modelu. Blizina radnih mjesta, obrazovnih ustanova i svakodnevnih sadržaja važna je za procjenu dugoročnog najma, dok za turistički najam treba zasebno razmotriti položaj stana u odnosu na plaže i gradsku jezgru.

Za nekretninu u Kožinu u računicu treba uključiti povezanost sa Zadrom, mogućnost parkiranja i dostupnost sadržaja izvan ljetnih mjeseci. Ako se stan razmatra za turističko iznajmljivanje, korisno je procijeniti stvaran pristup plaži, vanjski prostor i opremljenost. Za dugoročni najam treba razmotriti odgovara li lokacija svakodnevnim potrebama budućeg najmoprimca, uključujući putovanje na posao.

Za stan u Turnju također treba odvojeno procijeniti potencijal turističkog i dugoročnog najma. Udaljenost od mora, dostupnost trgovina, parkiralište i uvjeti stanovanja tijekom zime elementi su koje treba provjeriti pri usporedbi ponude. Prihod planiran za ljetne mjesece ne treba unaprijed smatrati pokazateljem potražnje tijekom cijele godine.

Na sve tri lokacije usporedive nekretnine trebaju imati sličnu površinu, stanje, opremu i mikrolokaciju. Primjeri najamnine od 900 eura mjesečno i turističke cijene od 150 eura po noćenju u nastavku nisu procjene za svaki stan u Zadru, Kožinu ili Turnju, nego polazište za razumijevanje računice. Procjenu vrijednosti konkretne nekretnine treba prepustiti iskusnom lokalnom agentu ili ovlaštenom procjenitelju, ovisno o svrsi.

Primjer zarade od dugoročnog najma

Za ilustraciju uzmimo manji stan s ugovorenom najamninom od 900 eura mjesečno. Taj iznos služi za prikaz izračuna i nije tvrdnja o prosječnoj cijeni najma u Zadru.

Ako je stan iznajmljen cijelu godinu, bruto prihod iznosi 10.800 eura. Kod uobičajenog oporezivanja prihoda fizičke osobe od najma priznaje se 30 posto paušalnih izdataka, a na preostalih 70 posto obračunava se porez od 12 posto. To odgovara iznosu od 8,4 posto bruto najamnine, odnosno 907,20 eura u ovom primjeru.

Pretpostavimo još 1.200 eura godišnje za pričuvu, sitne popravke, osiguranje i izdvajanje za zamjenu opreme. Nakon tih stavki ostaje približno 8.693 eura godišnje, prije eventualnog troška kredita, posredovanja i drugih izdataka.

Paušalno priznati porezni izdaci nisu novac koji je vlasnik stvarno potrošio. Stvarne troškove zato treba zasebno pratiti. Režije koje podmiruje najmoprimac također nisu vlasnikova zarada.

Jedan mjesec bez najmoprimca smanjio bi bruto prihod na 9.900 eura, dok bi dio troškova i dalje ostao. Polog pritom nije dodatni prihod, nego osiguranje za obveze definirane ugovorom.

 

Donosi li turističko iznajmljivanje više

Kod turističkog najma presudni su ostvarena cijena noćenja i broj naplaćenih noćenja, a ne najviša oglašena cijena u kolovozu.

Primjerice, 100 noćenja uz prosječno ostvarenu cijenu od 150 eura donosi 15.000 eura bruto prihoda. Riječ je ponovno o ilustraciji, a ne o prognozi popunjenosti ili tržišnom prosjeku.

Iz tog prihoda treba pokriti provizije rezervacijskih platformi, čišćenje, pranje posteljine, režije, potrošni materijal, održavanje te pripadajuće poreze i turistička davanja. Ako vlasnik angažira nekoga za upravljanje smještajem, i ta naknada ulazi u računicu.

Za turističko iznajmljivanje treba provjeriti uvjete obavljanja djelatnosti, potrebna odobrenja i obveze povezane sa zgradom. Porezni tretman nije jednak onome kod dugoročnog najma, što je jedna od važnih razlika između dugoročnog i turističkog najma. Ljetnu cijenu zato nije opravdano množiti s 365 dana niti pretpostaviti da se turistički i cjelogodišnji prihod mogu jednostavno zbrojiti.

Kako izračunati prinos na ulaganje

Prihod od najma pokazuje koliko novca nekretnina donosi, dok prinos pokazuje odnos tog prihoda i uloženog kapitala.

Bruto godišnji prinos = godišnji prihod od najma ÷ ukupno ulaganje × 100.

Ako kupnja, uređenje, opremanje i povezani troškovi ukupno iznose 220.000 eura, godišnji bruto prihod od 10.800 eura predstavlja prinos od približno 4,9 posto. Uz prethodno prikazanih 8.693 eura nakon navedenih troškova, prinos bi bio približno 4 posto, prije financiranja i dodatnih izdataka.

To nije prosječan bruto prinos za Zadar, nego rezultat konkretnih pretpostavki. Rast vrijednosti stambenih nekretnina zasebna je, neizvjesna komponenta ulaganja i ne plaća tekuće račune vlasnika.

Za usporedbu stana u Zadru sa stanom u Kožinu ili Turnju istu formulu treba primijeniti na zasebne podatke za svaku nekretninu. Niža kupovna cijena može poboljšati prinos samo ako je odnos prihoda i troškova povoljan; viša cijena noćenja sama po sebi ne jamči veću godišnju zaradu ako je broj naplaćenih noćenja manji.

Kako postaviti realnu najamninu

Previsoka početna cijena može produljiti razdoblje bez najmoprimca. Razlika od 50 eura mjesečno donosi 600 eura godišnje, ali jedan izgubljeni mjesec najma od 900 eura poništava tu prednost.

Za realno određivanje najamnine koristan je iskusan lokalni agent koji poznaje usporedive nekretnine i potražnju u Zadru. Ako se procjenjuje vrijednost stana radi kupnje ili ulaganja, procjenu treba prepustiti iskusnom agentu ili ovlaštenom procjenitelju, ovisno o svrsi.

Ugovorena podjela troškova, zapisnik o primopredaji i evidencija stanja opreme pomažu vlasniku pratiti stvarnu zaradu. Pri godišnjem pregledu prihoda posebno vrijedi izdvojiti iznos za veće buduće zahvate, poput zamjene klima-uređaja, bojlera ili dotrajalog namještaja.

Zaključak

Najam stana u Zadru može biti vrijedan izvor prihoda i isplativo ulaganje uz realno postavljenu najamninu, pažljivo planirane troškove i dobro održavanu nekretninu. Primjer dugoročnog najma od 900 eura mjesečno pokazuje potencijal godišnjeg prihoda, dok odabir modela najma koji odgovara stanu i mogućnostima vlasnika daje čvrstu osnovu za uspješno iznajmljivanje.

Razmatranje nekretnina u Kožinu i Turnju proširuje izbor vlasnicima i kupcima koji traže priliku za najam u primorskom dijelu Zadarske županije. Uz procjenu konkretne lokacije i realnu godišnju računicu, stan u gradu ili primorskom mjestu može postati dobro osmišljen izvor dodatnog prihoda.