Koju dokumentaciju treba imati nekretnina pri prodaji i kupnji

Uredna dokumentacija temelj je sigurne prodaje i kupnje nekretnine. Prije dogovaranja cijene i potpisivanja ugovora potrebno je provjeriti tko je vlasnik, postoje li tereti, je li objekt zakonito izgrađen te odgovara li stvarno stanje podacima u službenim evidencijama.

To je osobito važno na području Zadra i priobalnog dijela Zadarske županije, gdje se često prodaju apartmani, kuće s dograđenim dijelovima, suvlasničke nekretnine i zemljišta s neriješenim pristupom.

Zemljišnoknjižni izvadak kao dokaz vlasništva

Zemljišnoknjižni izvadak jedan je od najvažnijih dokumenata u prometu nekretnina. Izdaje ga zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda, a može se pribaviti i elektroničkim putem. Sastoji se od tri dijela:

• list A – posjedovnica, koji sadrži podatke o čestici, površini i opisu nekretnine
• list B – vlastovnica, u kojem su navedeni vlasnik i njegov vlasnički udio
• list C – teretovnica, u kojoj se evidentiraju hipoteke, služnosti, zabilježbe sporova, ovrhe i druga prava trećih osoba

Prodavatelj bi trebao biti upisan kao vlasnik. Ako nije, prije prodaje potrebno je utvrditi na temelju kojeg dokumenta polaže pravo na nekretninu, primjerice ranijeg kupoprodajnog ugovora, ugovora o darovanju ili rješenja o nasljeđivanju.

Posebnu pozornost treba obratiti na plombe jer one pokazuju da je podnesen zahtjev za promjenu određenog zemljišnoknjižnog podatka.

Katastarska dokumentacija i usklađenost evidencija

Posjedovni list i kopija katastarskog plana omogućuju provjeru podataka evidentiranih u katastru. Katastar prvenstveno prikazuje položaj, oblik, površinu i način uporabe čestice, dok je zemljišna knjiga mjerodavna za pravno stanje.

Podaci u katastru i zemljišnim knjigama trebali bi biti usklađeni. Razlike u površini, oznaci čestice, evidentiranim objektima ili podacima o posjedniku nisu uvijek zapreka prodaji, ali zahtijevaju dodatnu provjeru.

Kod kuće je važno utvrditi je li zgrada evidentirana na odgovarajućoj zemljišnoj čestici. Kod stana treba provjeriti je li pravilno etažiran i upisan kao poseban dio nekretnine, zajedno s pripadcima poput parkirališnog mjesta, spremišta ili vrta.

Dokument kojim se dokazuje zakonitost gradnje

Za stan, kuću ili drugu građevinu prodavatelj treba imati dokument iz kojeg je vidljivo da je objekt zakonito izgrađen i da se smije koristiti. Ovisno o starosti i statusu građevine, to može biti:

• građevinska i uporabna dozvola
• drugi odgovarajući akt za građenje ili uporabu
• rješenje o izvedenom stanju za ozakonjenu građevinu
• potvrda da je građevina izgrađena prije datuma određenog propisima

Građevinska dozvola sama po sebi ne potvrđuje da je objekt izveden u skladu s odobrenim projektom niti da se može zakonito koristiti. Zato je važna uporabna dozvola ili drugi odgovarajući dokaz o uporabi.

Ako su terasa, garaža, dodatna etaža ili pomoćni objekt naknadno izgrađeni, treba provjeriti jesu li obuhvaćeni dozvolom i evidentirani u službenim podacima.

Energetski certifikat

Kod prodaje zgrade ili njezina posebnog dijela, poput stana, prodavatelj u pravilu mora pribaviti važeći energetski certifikat i predočiti ga potencijalnom kupcu. Energetski razred treba biti naveden i u oglasu kada postoji obveza certificiranja.

Certifikat pruža podatke o energetskim svojstvima objekta, ali ne dokazuje vlasništvo, zakonitost gradnje ni stvarno stanje instalacija. Za pojedine vrste građevina propisane su iznimke pa se obveza procjenjuje prema konkretnom slučaju.

Dodatni dokumenti za stan, kuću ili zemljište

Za stan je korisno pribaviti potvrdu upravitelja o stanju zajedničke pričuve i mogućim dugovanjima. Ako postoji međuvlasnički ugovor, kupcu treba omogućiti uvid u prava i obveze suvlasnika.

Kod kuće treba pregledati dokumentaciju za sve objekte na čestici, priključke, pristup javnoj prometnici i eventualne služnosti prolaza. Računi za komunalne usluge mogu pomoći pri provjeri postoje li nepodmirene obveze.

Pri kupnji građevinskog zemljišta preporučljivo je pribaviti lokacijsku informaciju i provjeriti prostorni plan, dopuštenu namjenu, uvjete gradnje, mogućnost pristupa te dostupnost infrastrukture. Činjenica da se parcela nalazi blizu izgrađenog područja ne znači automatski da je na njoj dopuštena gradnja.

Kupoprodajni ugovor i upis vlasništva

Kupoprodajni ugovor treba jasno navesti ugovorne strane, njihove OIB-e, precizan opis nekretnine, kupoprodajnu cijenu, način i rok plaćanja, datum predaje posjeda te odgovornost za terete i nedostatke.

Za upis kupca u zemljišnu knjigu potrebna je izričita suglasnost prodavatelja, odnosno tabularna izjava, koja može biti sadržana u ugovoru ili izdana nakon potpune isplate cijene. Potpis prodavatelja na ispravi podobnoj za uknjižbu mora biti ovjeren kod javnog bilježnika.

Kupac ne postaje vlasnik samim potpisivanjem ugovora i plaćanjem cijene, nego tek upisom prava vlasništva u zemljišnu knjigu. Zato dokumentaciju treba provjeriti prije isplate, a predaju ključeva, očitanja brojila i stanje nekretnine evidentirati u primopredajnom zapisniku.

U praksi je često u interesu i prodavatelja i kupca angažirati agenciju za posredovanje u prodaji nekretnina koja vodi i koordinira cijeli postupak za obje strane. Kvalitetna agencija može pomoći u provjeri dokumentacije, usklađivanju podataka iz zemljišnih knjiga i katastra, organizaciji komunikacije s javnim bilježnikom, pripremi kupoprodajnog ugovora te praćenju koraka do uspješnog prijenosa vlasništva. Na području Zadra i priobalnog dijela Zadarske županije, gdje su česte specifične situacije vezane uz legalnost gradnje, pristup i suvlasničke odnose, podrška iskusne agencije za posredovanje u prodaji nekretnina može dodatno smanjiti rizik za obje strane.

Bez obzira prodaje li se stan, kuća ili zemljište, potpuna i provjerena dokumentacija ključna je za sigurnu kupoprodaju nekretnine. Pravodobna provjera vlasništva, zakonitosti gradnje, stanja u zemljišnim knjigama i sadržaja kupoprodajnog ugovora smanjuje rizik od sporova, neplaniranih troškova i problema pri upisu prava vlasništva. Na području Zadra i priobalnog dijela Zadarske županije, gdje su česte specifične situacije vezane uz legalnost gradnje, pristup i suvlasničke odnose, dodatna pažnja na dokumente posebno je važna.